Considerando que os condomínios, embora possuam CNPJ, não são Pessoas Jurídicas, os possíveis valores relativos a locação de espaços comuns para utilização publicitária ou para antenas, por exemplo, devem ser tributados nas declarações dos respectivos proprietários da salas, apartamentos, lojas, etc.

a) Conceito de Condomínio:

De acordo com Francisco Egito, o condomínio, tem origem do latim condominium, que ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem. O condomínio é a copropriedade, onde existem diversos proprietários titulares de direitos sobre determinado bem.

Tem-se o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e todas envolvidas têm igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes. Sendo assim, o poder jurídico atribuído a todos na sua integralidade. Cada condômino tem assegurada uma fração, ou quota da coisa.

O condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil) é aquele em que há partes COMUNS e partes EXCLUSIVAS, ao passo que no condomínio tradicional existem diversos proprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações.

A jurista Maria Helena Diniz conceitua o condomínio da seguinte forma:

"É uma combinação de propriedade individual e condomínio, caracterizando-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns, como o solo em que está construído o prédio, suas fundações, pilastras, área de lazer, vestíbulos, pórticos, escadas, elevadores, corredores, pátios, jardim, porão, aquecimento central, morada do zelador, etc."

Cada condômino tem uma fração ideal do condomínio, que representa a parte que o dono do apartamento tem no terreno em que está construído o prédio. Cada proprietário de fração autônoma (apartamento, sala de utilização profissional, garagem) pode usar livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e não prejudicando a comunhão.

Assim, todos os proprietários podem dispor e usar livremente de todas as partes comuns, desde que respeitando sua destinação, de modo a não prejudicar a coletividade.

Por sua vez, a propriedade particular constitui-se pelas unidades ou apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes divisórias. Cada proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas partes ou dependências.

Temos dispositivos do Código Civil Brasileiro que tratam sobre o tema. Vejamos:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no sol o e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos."

O Condomínio é uma espécie de entidade bem típica, considerando sua natureza jurídica. Não possui personalidade jurídica.

Quanto a obrigatoriedade de Inscrição no CNPJ, tal situação se mostra necessária, visto que o condomínio, apesar de ter uma natureza jurídica própria, não pode se confundir com seus proprietários, no caso, os condôminos. Assim, claro que seria necessário a individualização do condomínio junto à Receita Federal. Outro ponto de suma importância é o fato de que o Condomínio vai contratar empregados, movimentar contas bancárias, etc., motivos pelo quais são necessários seu registro no CNPJ.

b) Tributação dos rendimentos de alugueis

Os condomínios não são pessoas jurídicas, logo não pagam imposto de renda e nem outros tributos característicos das pessoas jurídicas.

Algo é certo. O pagamento feito pela empresa locatária pelo espaço utilizado para publicidade, colocação de antenas, etc., deve ser tributado por quem recebe. Mas, se o condomínio não paga Imposto de Renda, quem deverá pagar imposto de renda sobre esta receita de locação?

c) Previsão no Regulamento do Imposto de Renda

O Regulamento do Imposto de Renda 2018, em seu art. 13 (abaixo transcrito), já disciplina essa matéria, deixando claro que os valores "serão tributados proporcionalmente à parcela que cada condômino detiver"

Regulamento do Imposto de Renda 2018.

Art. 13. Os rendimentos decorrentes de bens possuídos em condomínio serão tributados proporcionalmente à parcela que cada condômino detiver.

Portanto, não se trata apenas de um Ato Declaratório Interpretativo, mas de previsão no próprio Regulamento do Imposto de Renda.

d) Solução de Consulta por parte da Receita Federal

Tal matéria já foi objeto de consulta junto a Receita Federal, no qual o órgão se manifestou expressamente que "a tributação individual deve ser proporcional à parcela que cada um deles detiver", conforme ementa a seguir:

Solução de Consulta Disit/SRRF06 nº 178, de 27 de junho de 2005

 (Publicado(a) no DOU de 23/09/2005, seção 1, página 352)  

ASSUNTO: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física - IRPF
EMENTA: Apartamento pertencente a condomínio edilício. Aluguel. Os condôminos são os sujeitos passivos do Imposto de Renda incidente sobre os valores decorrentes do aluguel de unidade autônoma (apartamento) pertencente ao condomínio edilício. A tributação individual deve ser proporcional à parcela que cada um deles detiver.
DISPOSITIVOS LEGAIS: Código Civil, art. 1331, caput; RIR/1999, art. 15.

e) Perguntas e Respostas do Imposto de Renda Pessoa Física 2020/2019

Neste mesmo diapasão, a Receita Federal se manifestou na resposta a Pergunta 196, do "Perguntão" do IRPF de 2020/2019, conforme texto a seguir:

LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM IMÓVEIS, INCLUSIVE CONDOMÍNIOS

196 - Como deve ser tributada a quantia recebida por locação de espaço físico em imóveis ou condomínios edilícios?

As quantias recebidas por pessoa física pela locação de espaço físico sujeitam-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) se recebidas de pessoa física ou de fonte no exterior, ou à retenção na fonte se pagas por pessoa jurídica, e ao ajuste na Declaração de Ajuste Anual.

Ressalte-se que, diante da inexistência de personalidade jurídica do condomínio edilício, as receitas de locação por este auferidas, na realidade, constituem-se em rendimentos dos próprios condôminos, devendo ser tributados por cada condômino, na proporção do quinhão que lhe for atribuído, na forma explicada no primeiro parágrafo. Ainda que os condôminos não tenham recebido os pagamentos em espécie, são eles os beneficiários dessa quantia, observando-se isso, por exemplo, quando o valor recebido se incorpora ao fundo para o qual contribuem, ou quando diminui o montante do condomínio cobrado, ou, ainda, quando utilizado para qualquer outro fim.

Desde 14 de maio de 2014, são isentos do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais constituídos nos termos da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, observado o limite de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) por ano-calendário, e desde que sejam revertidos em benefício do condomínio para cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram:

1 - de uso, aluguel ou locação de partes comuns do condomínio;

2 - de multas e penalidades aplicadas em decorrência de inobservância das regras previstas na convenção condominial; ou

3 - de alienação de ativos detidos pelo condomínio.

(Lei nº 12.973, de 13 de maio de 2014, art. 3º; e Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de março de 2007)

f) Ato Declaratório Interpretativo

A Receita Federal se manifestou através de Ato Declaratório Interpretativo 2/2007, cujo texto completo segue:

Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de março de 2007

(Publicado(a) no DOU de 28/03/2007, seção , página 13)  

Dispõe sobre o tratamento tributário dos rendimentos decorrentes de locação de partes comuns de condomínio edilício.

O SECRETÁRIO DA RECEITA FEDERAL, no uso da atribuição que lhe confere o inciso III do art. 230 do Regimento Interno da Secretaria da Receita Federal, aprovado pela Portaria MF nº 30, de 25 de fevereiro de 2005, e tendo em vista o que consta no processo nº 10980.010644/2005-96, declara:

Artigo único. Na hipótese de locação de partes comuns de condomínio edilício, será observado o seguinte:

I - os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim;

II - o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal (SRF), especialmente no que tange às normas contidas na legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis.

JORGE ANTONIO DEHER RACHID

g) Lei estabelece isenção para condomínios residenciais até determinado limite

A lei 12.973/2014, em seu art. 3º, estabeleceu isenção para rendimentos de até R$ 24 mil, conforme texto a seguir:

Lei nº 12.973, de 13 de maio de 2014, art. 3º

Art. 3º Ficam isentos do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais constituídos nos termos da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, limitado a R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) por ano-calendário, e desde que sejam revertidos em benefício do condomínio para cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram:

I - de uso, aluguel ou locação de partes comuns do condomínio;

II - de multas e penalidades aplicadas em decorrência de inobservância das regras previstas na convenção condominial; ou

III - de alienação de ativos detidos pelo condomínio.

h) Conclusão

Diante do acima exposto, entendemos que os valores recebidos pelos condomínios a título de locação de espaços para publicidade, antenas, etc. sejam tributados nas pessoas físicas de seus proprietários, e não no condomínio.

Entendemos que, conforme as diversas manifestações da Receita Federal (Ato Declaratório Interpretativo, Solução de Consulta, resposta do "Perguntão", etc.), no caso de uma possível fiscalização do órgão, a tributação dos valores será atribuída as pessoas físicas proprietárias, e a não observação certamente ensejará em autuações (tributo, multa, juros e atualização monetária), que se recorridas, dificilmente terão êxito na esfera administrativa, portanto, possíveis reversões se darão somente em nível judicial, o que implica em custos significativos para o condomínio.

Neste sentido, entendemos, também, que as administradoras de condomínios, como auxiliar na administração, poderão informar aos condôminos, assim como proceder as demais obrigações acessórias relacionadas a locação. Por outro lado, caso algum proprietário tenha entendimento diferente, poderá, por sua conta e risco, deixar de tributar tais valores na sua declaração de imposto de renda pessoa física.

Fonte: Matéria elaborada pela M&M Assessoria Contábil, com base na legislação e entendimentos da Receita Federal do Brasil citados ao longo do texto.

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