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Imposto de Renda sobre ganho de capital: Como funciona na Declaração


Publicada em 21/04/2021 às 16:00h 


Você sabia que o lucro sobre a venda de um imóvel pode ser caracterizado como ganho de capital? Descubra como fazer o cálculo e sua declaração no IRPF!



Sempre que há a valorização de um imóvel, o lucro obtido pelo proprietário em sua venda é considerado como ganho de capital.


Como todos sabem, muitos fatores podem fazer um bem imobiliário ser valorizado, como a sua localização ou as próprias variações do mercado.

Nesses casos, aquele em posse do patrimônio garante lucro em comercialização, que deve ter uma parcela encaminhada à Receita Federal e seu valor declarado no Imposto de Renda.


A seguir, entenda melhor como o ganho de capital se caracteriza nessas situações, quem precisa pagar o IRPF sobre ele, como fazer o cálculo e onde a declaração deve ser feita!



O que é ganho de capital?


Como o próprio nome indica, o ganho de capital se caracteriza em todos os casos em que os contribuintes têm acréscimos em suas finanças e aumentam seu capital.


O conceito define o valor que é recebido a mais em um bem em relação ao seu preço de compra, ou seja, o montante que ultrapassa a quantia utilizada na aquisição.


Sendo assim, sempre que alguma aquisição (imóvel ou não) é vendida, o ganho de capital pode ocorrer, como é o caso dos bens imobiliários.


Por exemplo, se alguém comprar um terreno por R$ 100.000,00 e depois vendê-lo por R$ 300.000,00, esse ganho será de R$ 200.000,00.


Assim como os ônus e dívidas, aplicações financeiras, rendimentos do exterior, alugueis, entre outros casos semelhantes, precisam ser informados no IRPF, o ganho de capital em imóveis também se aplica às declarações à Receita.



Quando é preciso pagar o IR sobre ganho de capital e em quais casos há isenção?


Sempre que o ganho de capital ocorrer, o contribuinte precisa informar sua ocorrência na declaração do IRPF e recolher o tributo quando ele for obrigatório.


A obrigatoriedade se aplica a todos os casos, exceto para aqueles em que há isenção. São eles:

·  Venda de um único imóvel por valor menor que R$ 440.000,00 (desde que não tenham sido efetuadas alienações de outros imóveis até 5 anos antes);

·  Vendas de imóveis comprados até o ano de 1969;

·  Vendas de bens imóveis com recursos utilizados para a aquisição de outro imóvel residencial (desde que a operação seja feita em até 180 dias após a alienação).

As regras ligadas à isenção do ganho de capital podem variar de acordo com o tipo do bem e das características de cada caso.


Por isso, ressaltamos a importância de contratar um contador para se orientar, tirar dúvidas e evitar problemas junto ao Fisco quanto à obrigação.



Como calcular o IR sobre o ganho de capital?


A parcela tributária sobre o ganho de capital que deve ser paga à Receita Federal é calculada tendo como base o valor da venda do imóvel e a alíquota incidente.


Vale lembrar que o ganho de capital se refere apenas ao lucro da venda.


Assim, não importa se o bem for uma casa, terreno ou apartamento, basta aplicar a alíquota vigente (que no caso dos imóveis é de 15%) sobre o total do ganho obtido na sua comercialização.


Assim, em um exemplo prático, se alguém vendeu um imóvel por R$ 200.000,00 e lucrou R$ 100.000,00 na operação, basta aplicar os 15%. O resultado do Imposto de Renda a ser pago para a Receita é de R$ 15.000,00.



No caso dos imóveis muito bem valorizados, a alíquota é progressiva. Sua incidência ocorre da seguinte maneira:

·  Ganho de capital de até 5 milhões: alíquota de 15%;

·  De 5 milhões a 10 milhões: 17,5%;

·  De 10 milhões a 30 milhões: 20%;

·  Acima de 30 milhões: 22,5%.

Lembre-se que a tributação sobre o ganho de capital precisa ser paga assim que a venda for realizada. Os contribuintes têm pouco mais de 30 dias para pagar o imposto devido.


Por exemplo, se um imóvel foi vendido acima da taxa de isenção no mês de fevereiro de 2021, o pagamento do tributo deverá ocorrer até o último dia de março do mesmo ano.



Onde e como declarar o ganho de capital?


Depois de compreender como é feito o cálculo da contribuição sobre o ganho de capital em imóveis, também é importante saber como realizar a sua declaração no Imposto de Renda.


Para fazer o lançamento do ganho no IRPF e declarar a transação do patrimônio, basta importar as informações do GCap ao programa gerador da declaração.


Sendo assim, dentro do sistema, é só localizar e clicar na aba "Ganhos de Capital" e então ir para "Importação GCap 2020".


Após esse processo, o lucro que foi gerado na venda do imóvel será adicionado à ficha "Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva" de forma automática.


Inclusive, no ato da declaração, também é preciso zerar o saldo do bem imóvel na ficha "Bens e Direitos", inserindo as informações da operação, como o valor da venda e o CPF ou CNPJ do comprador.



Como ter mais tranquilidade e assertividade nas declarações?


Como em todos os detalhes do Imposto de Renda, a declaração do ganho de capital pode ser complexa e repleta de particularidades que precisam ser observadas com atenção, para que nenhum equívoco gere problemas com a Receita.


Sendo assim, é importante que os contadores tenham ferramentas de ponta à sua disposição, para que garantam um IRPF mais ágil, organizado e livre de riscos para seus clientes.



Fonte: Prosoft


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