Agora paga imposto de 4% e efeitos plenos da atualização se dará daqui a 15 anos

A pessoa física residente no País poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis já informados em Declaração de Ajuste Anual (DAA) apresentada à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF), à alíquota definitiva de 4% (quatro por cento).

A opção pela tributação deve ser realizada na forma e no prazo definidos pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil e o pagamento do imposto deve ser feito em até 90 (noventa) dias contados a partir da publicação da Lei 14.973/2024, publicada em 16/09/2024.

Os valores decorrentes da atualização tributados:  

a)             serão considerados como acréscimo patrimonial na data em que o pagamento do imposto for efetuado;

b)             deverão ser incluídos na ficha de bens e direitos da DAA relativa ao ano-calendário de 2024 como custo de aquisição adicional do respectivo bem imóvel.

No caso de alienação ou baixa de bens imóveis antes de decorridos 15 (quinze) anos após a atualização, o valor do ganho de capital deverá ser calculado considerando a seguinte fórmula:

GK = valor da alienação - [CAA + (DTA x %)]

GK = ganho de capital

CAA = custo do bem imóvel antes da atualização

DTA = diferencial de custo tributado a título de atualização

% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, conforme parágrafo único deste artigo

Os percentuais proporcionais ao tempo decorrido da atualização até a venda são:

I - 0% (zero por cento), caso a alienação ocorra em até 36 (trinta e seis) meses da atualização;

II - 8% (oito por cento), caso a alienação ocorra após 36 (trinta e seis) meses e até 48 (quarenta e oito) meses da atualização;

III - 16% (dezesseis por cento), caso a alienação ocorra após 48 (quarenta e oito) meses e até 60 (sessenta) meses da atualização;

IV - 24% (vinte e quatro por cento), caso a alienação ocorra após 60 (sessenta) meses e até 72 (setenta e dois) meses da atualização;

V - 32% (trinta e dois por cento), caso a alienação ocorra após 72 (setenta e dois) meses e até 84 (oitenta e quatro) meses da atualização;

VI - 40% (quarenta por cento), caso a alienação ocorra após 84 (oitenta e quatro) meses e até 96 (noventa e seis) meses da atualização;

VII - 48% (quarenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após 96 (noventa e seis) meses e até 108 (cento e oito) meses da atualização;

VIII - 56% (cinquenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após 108 (cento e oito) meses e até 120 (cento e vinte) meses da atualização;

IX - 62% (sessenta e dois por cento), caso a alienação ocorra após 120 (cento e vinte) meses e até 132 (cento e trinta e dois) meses da atualização;

X - 70% (setenta por cento), caso a alienação ocorra após 132 (cento e trinta e dois) meses e até 144 (cento e quarenta e quatro) meses da atualização;

XI - 78% (setenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após 144 (cento e quarenta e quatro) meses e até 156 (cento e cinquenta e seis) meses da atualização;

XII - 86% (oitenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após 156 (cento e cinquenta e seis) meses e até 168 (cento e sessenta e oito) meses da atualização;

XIII - 94% (noventa e quatro por cento), caso a alienação ocorra após 168 (cento e sessenta e oito) meses e até 180 (cento e oitenta) meses da atualização;

XIV - 100% (cem por cento), caso a alienação ocorra após 180 (cento e oitenta) meses da atualização.

Na prática: Atualiza os bens agora (em 2024) e paga o imposto de 4% agora (em 2024); se vender o bem em 2024, 2025, 2026 ou até setembro/2027, não obtém nenhum benefício da atualização do valor (mas já pagou o imposto em 2024, que não será abatido). Vendas em 2028 à setembro/2039, terão benefícios proporcionais a atualização do valor. Vendas a partir de setembro/2039 terão benefício pleno da atualização do valor.

Destaca-se que tendo em vista que os valores não vem sendo corrigidos monetariamente, se seguir nesse diapasão, a atualização do valor feita agora (em 2024), considerando a possível inflação futura, pouco terá efeito prático a partir de 2039.

Fonte: M&M Assessoria Contábil, com base na Lei 14.973/2024.