O planejamento sucessório é uma estratégia essencial para garantir que o patrimônio familiar seja transferido de forma eficiente e organizada para a próxima geração, evitando custos elevados e desgastes emocionais. Entre as várias ferramentas disponíveis para o planejamento sucessório no Brasil, a integralização da nua propriedade tem se destacado como uma alternativa inteligente e eficaz, especialmente quando se deseja separar o usufruto dos bens da sua propriedade.

O Que é a Nua Propriedade?

Antes de entender a integralização da nua propriedade, é importante saber o que ela significa. A nua propriedade se refere ao direito de ser o proprietário de um bem, mas sem o direito de usufruir dele. Quem detém a nua propriedade possui o imóvel em termos de titularidade, mas o direito de uso, gozo e fruição do bem pertence ao usufrutuário.

No planejamento sucessório, a estratégia da nua propriedade é frequentemente combinada com o usufruto vitalício. Nesse caso, o proprietário original doa a nua propriedade do bem para os herdeiros, mas mantém o usufruto para si enquanto estiver vivo. Assim, ele continua usando o bem e recebendo os frutos, como aluguéis, mas a titularidade já está destinada aos herdeiros.

Integralização da Nua Propriedade

A integralização da nua propriedade consiste em transferir a nua propriedade de um imóvel para o capital social de uma empresa, geralmente uma holding familiar ou holding imobiliária. Esse mecanismo é uma forma avançada de planejamento sucessório, pois permite organizar o patrimônio familiar de maneira mais eficaz, reduzindo custos e evitando burocracia no futuro.

A integralização da nua propriedade é feita por meio da integralização de bens imóveis ao capital social da holding, sendo que a nua propriedade do imóvel é transferida para a empresa, enquanto o usufruto pode permanecer com o patriarca ou matriarca da família. Dessa forma, os herdeiros recebem a participação na empresa (quotas ou ações) e a sucessão ocorre de maneira organizada.

Por Que Integralizar a Nua Propriedade e Não a Propriedade Plena?

A decisão entre integralizar a nua propriedade ou a propriedade plena depende dos objetivos específicos do planejamento sucessório. Ambas têm suas vantagens, mas a integralização da nua propriedade apresenta benefícios específicos em determinadas situações, especialmente quando o objetivo é manter controle e reduzir custos tributários.

Diferença Entre Integralizar a Nua Propriedade e a Propriedade Plena

Nua Propriedade: Quando se integraliza a nua propriedade de um imóvel em uma holding familiar, apenas a titularidade do imóvel é transferida para a empresa. O usufruto - ou seja, o direito de uso, gozo e fruição dos rendimentos do imóvel - continua pertencendo ao usufrutuário, geralmente o patriarca ou matriarca. Dessa forma, o usufrutuário mantém o controle e a capacidade de receber os benefícios do bem, como rendimentos de aluguel, enquanto a titularidade é transferida para os herdeiros.

Propriedade Plena: Na integralização da propriedade plena, tanto a titularidade quanto o usufruto do imóvel são transferidos para a holding. Isso significa que a empresa (holding) passa a ser responsável tanto pela posse quanto pela administração do bem, e o usufrutuário perde os direitos diretos de uso e fruição dos rendimentos do imóvel.

Vantagens da Integralização da Nua Propriedade

Manutenção do Controle e Rendimento (Usufruto Vitalício)

Uma das principais razões para optar pela integralização da nua propriedade em vez da propriedade plena é a possibilidade de manter o usufruto vitalício. Com isso, o patriarca ou matriarca continua controlando os benefícios econômicos do bem (como aluguéis) durante a vida, o que garante segurança financeira.

Por exemplo, em um cenário de aluguel de imóveis, o usufrutuário pode continuar recebendo os rendimentos do aluguel, enquanto a nua propriedade já foi transferida para a holding, facilitando a sucessão.

Redução de Carga Tributária (ITCMD)

Ao integralizar apenas a nua propriedade, a base de cálculo do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é reduzida, pois o valor da nua propriedade é menor do que o valor do imóvel completo, já que o usufruto vitalício ainda está em vigor. Isso permite uma redução significativa dos custos com impostos na transferência do patrimônio.

Como o usufruto é mantido, o valor da nua propriedade é calculado levando em consideração a idade do usufrutuário, o que reduz o valor tributável no momento da doação ou transferência.

Evita o Inventário e Facilita a Sucessão

Com a nua propriedade transferida para a holding e as quotas da holding distribuídas entre os herdeiros, não há necessidade de inventário quando o usufrutuário falece. Os herdeiros já são proprietários das quotas da empresa que detém a nua propriedade dos bens, o que facilita a sucessão e evita os custos elevados e a burocracia do inventário judicial.

Proteção Patrimonial e Governança

A integralização da nua propriedade em uma holding oferece proteção patrimonial. O imóvel passa a fazer parte do capital da empresa, o que o torna mais protegido contra possíveis ações judiciais que possam afetar o patrimônio pessoal do patriarca ou dos herdeiros.

A holding, por ser uma entidade jurídica, pode implementar um sistema de governança que determina as regras para a administração do patrimônio, facilitando a resolução de conflitos e proporcionando uma gestão mais eficiente dos bens.

Exemplo Prático: Caso de São Paulo

Imagine um cenário em que Maria, mãe de dois filhos, possui um imóvel localizado na cidade de São Paulo, avaliado em R$ 5 milhões. Como parte do seu planejamento sucessório, Maria decide integralizar a nua propriedade do imóvel em uma holding familiar que ela cria junto com seus filhos. Vamos entender como esse processo funcionaria e quais seriam os custos envolvidos.

Passo 1: Criação da Holding e Integralização da Nua Propriedade

Maria cria uma holding familiar e integraliza a nua propriedade do imóvel ao capital social da empresa, enquanto mantém o usufruto vitalício para si. Dessa forma, Maria continuará usufruindo dos rendimentos do imóvel (aluguel, por exemplo) até o fim da vida.

Custos com ITBI: Na cidade de São Paulo, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) tem uma alíquota de 3% sobre o valor dos imóveis integralizados. Como Maria está transferindo a nua propriedade do imóvel de R$ 5 milhões para a holding, o valor do ITBI seria de R$ 150.000. Contudo, em muitos casos de integralização para a formação de capital social, o ITBI pode ser isento, de acordo com a legislação municipal, especialmente quando não há mudança de controle econômico.

Passo 2: Doação de Quotas e ITCMD

Maria faz a doação das quotas da holding para seus filhos, mas mantém o usufruto vitalício sobre elas. Assim, a propriedade do imóvel (nua propriedade) pertence à holding, e as quotas da holding estão nas mãos dos filhos.

Custos com ITCMD: O ITCMD incide sobre a doação da nua propriedade e depende da alíquota aplicada no estado. Em São Paulo, a alíquota do ITCMD é de 4%. Como Maria está doando a nua propriedade no valor de R$ 5 milhões, o custo com ITCMD seria de R$ 200.000. No entanto, ao considerar que o usufruto ainda está vinculado a Maria, o valor da nua propriedade pode ser considerado inferior ao valor total do imóvel, o que pode reduzir esse custo.

Utilização do Imóvel para Aluguel

Após a integralização da nua propriedade e a criação da holding, o imóvel pode ser utilizado para gerar renda por meio de aluguel. A holding pode optar por diferentes formas de tributação, dependendo da finalidade do aluguel:

Curta Temporada (Simples Nacional): Se o imóvel for alugado por curta temporada, como por meio de plataformas como Airbnb, a holding pode se beneficiar do Simples Nacional, desde que atenda aos requisitos de faturamento anual (até R$ 4,8 milhões). A alíquota inicial do Simples pode variar de 6% a 15,5%, dependendo da faixa de receita bruta, e inclui tributos como IRPJ, CSLL, PIS, Cofins e ISS. Essa é uma boa alternativa para simplificar a tributação e reduzir a carga fiscal.

Longa Temporada (Lucro Presumido): Caso o imóvel seja alugado por período longo, a holding pode optar pelo Lucro Presumido. Nesse regime, a base de cálculo do IRPJ e CSLL é determinada por um percentual da receita bruta, geralmente 32% para aluguéis. A carga tributária total varia entre 11,33% a 14,53%, considerando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.

Conclusão

A integralização da nua propriedade é uma estratégia poderosa para o planejamento sucessório, permitindo que o patriarca ou matriarca mantenha o usufruto vitalício, o que é ideal para quem deseja manter o controle e os benefícios econômicos dos bens durante a vida. Ao transferir apenas a nua propriedade para a holding, os custos tributários são reduzidos, e a sucessão é simplificada, evitando a necessidade de inventário.

Em comparação com a integralização da propriedade plena, a integralização da nua propriedade é preferida quando se quer manter o usufruto e reduzir a carga tributária no momento da transferência. É especialmente útil para famílias que desejam um planejamento antecipado, com custos menores e maior controle durante o processo sucessório.

Contar com a orientação de advogados especializados em direito societário e sucessório e contadores experientes é essencial para garantir que todas as questões legais e tributárias sejam tratadas adequadamente. Dessa forma, o planejamento sucessório será seguro, eficiente e vantajoso para todos os envolvidos.

Fonte: Maria Elisa Valtão. Especialista em direito societário, M&A e mercado de capitais.