A exigência de CND (certidões negativas de débitos tributários) como condição para lavratura e registro de escrituras públicas de compra e venda de imóveis tem sido objeto de intensa discussão no âmbito jurídico e administrativo. Recentemente, o CNJ (Conselho Nacional de Justiça), no PCA nº 0001611-12.2023.2.00.0000, consolidou o entendimento de que é vedada tal exigência, reafirmando a jurisprudência do STF (Supremo Tribunal Federal) e alinhando as orientações nacionais às diretrizes constitucionais de liberdade econômica e devido processo legal.

A decisão tem impacto direto sobre a atuação dos cartórios de notas e de registro de imóveis, bem como sobre a Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo (CGJ/SP), cujas Normas de Serviço (NSCGJ/SP) já vinham adotando postura semelhante, garantindo segurança jurídica e preservando o equilíbrio entre interesses fiscais e a livre circulação de bens.

No julgamento do referido PCA, o CNJ analisou atos normativos que autorizavam cartórios a condicionar a prática de atos registrais à apresentação de CNDs federais, estaduais ou municipais. O Plenário do Conselho, de forma unânime, fixou a seguinte tese:

"É vedado aos Tribunais, às Corregedorias-Gerais de Justiça e às serventias extrajudiciais exigir a apresentação de certidões negativas de débitos tributários - federais, estaduais ou municipais - como condição à lavratura, registro ou averbação de escritura pública de compra e venda de imóvel."

Apresentação facultativa de certidões

Apesar da vedação, o CNJ ressaltou que nada impede que as certidões sejam apresentadas facultativamente, inclusive quando positivas, com finalidade informativa, para garantir transparência e segurança jurídica na celebração do negócio. Essa medida resguarda tanto o adquirente, que toma ciência de eventuais passivos do imóvel ou do alienante, quanto o delegatário, que se exime de responsabilidade tributária futura.

Embora o CNJ tenha afastado a obrigatoriedade de CND para a compra e venda de imóveis, existem hipóteses legais e pontuais em que a apresentação de certidões ou comprovantes é legítima:

·          ITBI - Exigência obrigatória para registro da escritura, nos termos da legislação municipal;

·          Laudêmio - Quando aplicável a imóveis sob domínio da União ou enfiteuses;

·          CND previdenciária para averbação de obra - Necessária apenas para a averbação da construção junto à matrícula, conforme normas previdenciárias específicas;

·          Certidões positivas ou negativas - Podem ser apresentadas facultativamente, com caráter informativo, mas não como requisito de validade do ato registral.

A própria Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, no item 117.1 do Capítulo XX das NSCGJ/SP, adota posição convergente ao CNJ, determinando que, exceto pelo ITBI e laudêmio, não se pode condicionar a prática do ato registral à quitação de débitos tributários ou previdenciários.

Bloqueio da circulação de bens afronta livre iniciativa

Se fosse mantida a exigência de CND para o registro de imóveis, o efeito prático seria o bloqueio da circulação de bens em razão de débitos fiscais, transformando o cartório em instrumento de cobrança coercitiva. Tal prática afrontaria diretamente a livre iniciativa, a função social da propriedade e a segurança jurídica nas transações imobiliárias.

Com a decisão do CNJ e o alinhamento das normas da CGJ/SP, o alienante continua responsável pelos tributos em atraso, mas o imóvel pode ser transmitido normalmente. A Fazenda Pública mantém seus meios regulares de cobrança, como a execução fiscal e a penhora do bem, sem inviabilizar a transação.

A exigência de certidões negativas de débitos tributários como condição para lavratura ou registro de escrituras públicas de compra e venda de imóveis foi declarada inconstitucional pelo STF e reafirmada pelo CNJ. A prática configura sanção política, viola o devido processo legal e restringe indevidamente a liberdade econômica e a circulação de bens.

Para São Paulo, a regra já está consolidada pelas NSCGJ/SP, permitindo apenas a exigência de ITBI e laudêmio, quando aplicáveis, e facultando a apresentação de certidões para fins informativos. O entendimento preserva a segurança jurídica, protege os adquirentes e garante que a cobrança de tributos siga os meios processuais adequados.

Autores:

Aloísio Santini, é sócio do Villemor Amaral Advogados, especialista em Direito Processual, Negócios do Mercado Imobiliário e em Direito Notarial e Registral Imobiliário.

Victor Pereira, é advogado da área de Imobiliário do escritório Villemor Amaral Advogados.