A LC 214/25 institui o IBS e a CBS,
substituindo PIS e Cofins. Ela oferece regimes transitórios para locação de
imóveis, com opções vantajosas para PJ e PF.
1 - A LC 214/25 (de 16.1.2025) instituiu
o IBS - Imposto sobre Bens e Serviços (previsto no art. 156-A da CF/88) e
a CBS - Contribuição Social sobre Bens e Serviços (inserida no art.
195, inciso V, da CF/88), como passo adicional da reforma tributária aprovada
inicialmente pela EC 132/23.
2 - O IBS é da competência compartilhada de
Estados, municípios e Distrito Federal, enquanto a CBS é da competência da
União Federal, e ambos serão cobrados simultaneamente a partir de 1.1.2026
(art. 544, VI, da LC 214/25), compensando-se esses novos tributos com o PIS e a
Cofins, ou até contra outros tributos Federais (art. 125 do ato das disposições
constitucionais transitórias). A ideia é que o IBS e a CBS incidam sobre o
valor agregado e substituam aos poucos todos os tributos atuais sobre o consumo
(PIS, Cofins, ICMS e ISS - mantendo-se o IPI apenas para produtos importados,
dentre outros itens específicos).
3 - No que diz respeito às operações com
imóveis a LC 214/25 estipulou regimes transitórios opcionais para contribuintes
que realizam incorporação imobiliária submetida às regras de patrimônio de
afetação (art. 485), bem como para aqueles que promovem alienação de imóvel
decorrente de parcelamento do solo por meio de loteamento ou desmembramento
(art. 486), e ainda para os que realizam locação, cessão onerosa ou
arrendamento de bem imóvel decorrentes de contrato por prazo determinado (art.
487).
4 - O regime transitório opcional pode ser
vantajoso particularmente no caso de pessoas jurídicas com atividade de locação
de imóveis tributadas no regime do lucro presumido, pois de todo modo já
recolhem PIS e Cofins à alíquota conjunta de 3,65% sobre a receita bruta
oriunda da locação de imóveis (e continuarão a recolher IRPJ e CSL, que não
serão substituídos pelo IBS e pela CBS). Para as pessoas jurídicas nesse ramo
submetidas ao regime do lucro real a opção aqui examinada também pode ser
interessante, pois pagam PIS e Cofins à alíquota conjunta de 9,25% (na
modalidade não-cumulativa). Evidentemente também pode interessar às pessoas
físicas, que para tais fins são consideradas contribuintes do IBS e da CBS (nas
condições previstas no art. 251 da LC 214/25).
5 - Aliás, tendo em vista que a receita de
locação (residencial ou não-residencial) de imóvel geralmente compõe parte
significativa dos rendimentos de pessoas jurídicas constituídas como
"holding" patrimonial, e considerando que normalmente os contratos de
locação em regra vigoram por prazo determinado (relativamente longo), é
conveniente avaliar a opção do art. 487 da LC 214/25, que assegura ao menos por
certo tempo a alíquota total de 3,65% a título de IBS e de CBS (especificamente
para essa atividade).
6 - No caso de contrato de locação
não-residencial a opção de tributação à alíquota total de 3,65% é válida pelo
prazo previsto no contrato, desde que: (a) o contrato tenha sido firmado até
16.1.2025 (data em que promulgada a LC 214/25), o que se reputará comprovado
pelo reconhecimento das firmas ou a partir da assinatura eletrônica das partes;
e (b) o contrato seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em
Registro de Títulos e Documentos até 31/12/25, ou venha a ser disponibilizado
para a Receita Federal e para o Comitê Gestor do IBS conforme dispuser o
regulamento do tributo.
7 - Na hipótese de contrato de locação
residencial, a referida opção é válida pelo prazo original do contrato ou até
31/12/28, o que ocorrer primeiro, desde que o contrato tenha sido firmado até
16/1/25 - o que igualmente se reputará comprovado por reconhecimento de firmas
ou por assinatura eletrônica das partes, mas também pela comprovação do
pagamento da locação (efetuado até o último dia do mês seguinte ao do primeiro
mês de vigência do contrato), dispensando-se, no caso de locação residencial
somente, o registro do contrato em cartório ou a disponibilização à Receita
Federal.
8 - O IBS e a CBS serão cobrados em
paralelo e independentemente da incidência das contribuições PIS e Cofins, as
quais serão extintas somente a partir de 2027 (arts. 124 e 126, II,
do ADCT - Ato das Disposições Constitucionais Transitórias).
9 - Durante o ano de 2026 o IBS (com
alíquota inicial de 0,1%) e a CBS (de 0,9%) provavelmente seriam inteiramente
compensados, sem sobras (no regime de apuração ordinário), contra PIS e Cofins
devidos sobre a receita bruta da atividade aqui analisada (locação de imóveis
por pessoa jurídica tributada no regime do lucro presumido ou do lucro real).
Aliás, segundo a regra de compensação prevista no art. 125 do ADCT, havendo uma
improvável sobra ainda assim a compensação poderia ser feita contra quaisquer
outros tributos Federais - ou, mediante requerimento, o eventual excesso seria
ressarcido em até 60 dias.
10 - A soma das alíquotas do IBS e da CBS e
seu dimensionamento ao longo dos próximos anos dependerá de avaliações, pelo
Comitê Gestor do IBS, da eficácia de sua arrecadação (dentre outros fatores),
mas por enquanto se estima que será observado o teto de 26,5%. Trata-se de
norma programática (é fácil constatar) que passa ao largo de uma
"garantia". Se tiver que ser superado o teto em algum período isso
tão-somente dará ensejo ao envio de um projeto de lei complementar ao Congresso
Nacional "propondo medidas que reduzam o percentual a patamar igual ou
inferior" àquele parâmetro, conforme art. 475, § 11, da LC 214/25.
11 - Como as alíquotas do IBS e da CBS
relativas às operações de locação de imóveis se submetem a uma redução de 70%
(art. 261, parágrafo único, da LC 214/25), acredita-se que nessa atividade a
carga tributária possa alcançar pelo menos o patamar de 7,95%.
12 - Sendo assim, tudo indica que será
vantajoso optar pela sistemática de transição prevista no art. 487 da LC
214/25, ainda que apenas para a receita auferida nos vigentes contratos de
locação que puderem ser enquadrados naquela hipótese - pois a tributação
conjunta de IBS e CBS, nesse caso, já está categoricamente delimitada em 3,65%.
13 - É certo que em tais circunstâncias não
haverá possibilidade de compensar IBS e CBS com PIS/Cofins ou outros tributos
Federais, nem existirá a faculdade de pedir sua restituição, e tampouco será
aplicável o fator de redução acima referido, além de não ser permitido o
abatimento de créditos na apuração sobre o valor agregado (§§ 4º a 7º do art.
487 da LC 214/25) - mas a alíquota previamente assegurada no patamar fixo de
3,65%, comparativamente a um imprevisível e provisório teto de 7,95%, já se
traduz em elemento razoável de segurança jurídica quanto à carga tributária,
que é imprescindível em contratos de prazo alongado, como ocorre na locação
residencial e na locação não-residencial.
14 - De se notar, ademais, que por se
tratar de tributação sobre o valor agregado, o contribuinte que optar pelo
regime regular de apuração tem direito a apropriar créditos do IBS e da CBS
relativos às operações anteriores para abatimento do valor a ser recolhido
(arts. 47 a 56 da LC 214/25) - o que dificilmente vai trazer redução
significativa na locação de imóveis. Também é importante ter em mente que esse
abatimento só pode ser aproveitado com base nos valores do IBS e da CBS que
tenham sido destacados em documento fiscal, sob a condição de que os tributos
assim destacados tenham sido efetivamente recolhidos (arts. 47 e 27 da LC
214/25).
15 - Nas circunstâncias acima, portanto, é
recomendável que todo contribuinte nesse ramo de negócios selecione os
contratos de locação submetidos à regra do art. 487 da LC 214/25 e avalie
cuidadosamente as medidas a serem adotadas para assegurar que a sistemática de
transição ali prevista possa trazer economia legítima - em especial,
previsibilidade da carga tributária no curso dos contratos - além de outras
consequências jurídicas dessa opção (como por exemplo o direito de preferência
do locatário na aquisição do imóvel em igualdade de condições, na hipótese de
proposta de compra do bem por terceiro na vigência da locação, em havendo
registro do respectivo instrumento na forma do art. 33 da lei 8.245/91).
Acesse outras matérias sobre a Reforma
Tributária clicando no link: https://www.mmcontabilidade.com.br/Materia.aspx?id=23939
Autor:
Rogério Pires da Silva. Sócio do escritório Andrezani Advocacia Empresarial.
Fonte:
https://www.migalhas.com.br/depeso/423446/reforma-tributaria-e-regime-transitorio-na-atividade-locacao-de-imovel