O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovou, nesta quarta-feira (26/11/2025), a liberação do uso do fundo para imóveis de até R$ 2,25 milhões para contratos antigos e novos. Com a mudança, o FGTS poderá ser usado para financiar unidades até esse valor, independentemente da data de assinatura do contrato.

A decisão corrige uma distorção criada após a elevação do teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, oficializada em outubro/2025. Contratos firmados a partir de junho de 2021 não podiam ser enquadrados no novo limite, enquanto financiamentos anteriores a essa data continuavam aptos a utilizar os recursos do fundo, o que gerava assimetria entre mutuários.

Marco temporal

Em 2021, uma resolução do Conselho Curador do FGTS exigia que o valor do imóvel na data da assinatura do contrato fosse compatível com o teto estabelecido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Na prática, isso criava dois marcos: contratos assinados até 11 de junho de 2021 e contratos firmados a partir de 12 de junho de 2021.

Com o teto ampliado, mutuários com contratos recentes ficaram impedidos de usar o FGTS, mesmo quando o imóvel se enquadrava na nova faixa de valor, de até R$ 2,25 milhões. O impasse gerou reclamações a agentes financeiros e ao Banco Central, além do risco de judicialização.

Um ajuste redacional na resolução elimina essa diferenciação e garante o mesmo tratamento para todos. Segundo o Conselho, a mudança deve ter impacto limitado, com aumento estimado de cerca de 1% na movimentação do fundo.

Vantagem para renda média e alta

A padronização deve beneficiar especialmente famílias com renda superior a R$ 12 mil, que vêm enfrentando a escalada dos preços dos imóveis em mercados mais aquecidos, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília. Nessas regiões, o teto anterior de R$ 1,5 milhão não refletia mais a realidade do mercado imobiliário.

Com a decisão, qualquer contrato dentro do SFH poderá usar o saldo do FGTS para compra do imóvel, amortização, liquidação do financiamento ou abatimento de parcelas.

A mudança aprovada pelo Conselho do FGTS passa a valer imediatamente e uniformiza as regras de acesso ao fundo no crédito habitacional, reduzindo incertezas para consumidores e instituições financeiras.

Regras para uso do FGTS permanecem

Apesar da ampliação do teto, os critérios para utilização do FGTS no crédito imobiliário não foram alterados. Entre as exigências continuam:

Tempo de contribuição

Mínimo de três anos de trabalho com recolhimento ao FGTS, contínuos ou não.

Teto de financiamento

Em outubro/2025, o limite máximo de financiamento foi elevado de 70% para 80% do valor do imóvel.

Na prática, o comprador precisa dispor de uma entrada menor.

Propriedade e uso

O imóvel deve ser urbano e destinado à moradia própria.

O comprador não pode ter outro imóvel residencial na cidade onde mora, trabalha ou pretende comprar, nem possuir outro financiamento ativo no SFH.

Localização

O imóvel deve estar no município onde o trabalhador reside há pelo menos um ano, em região metropolitana adjacente, ou no município em que exerce sua atividade profissional.

Intervalo para novo uso

O FGTS só pode ser usado novamente após três anos para aquisição de outro imóvel.

Limite de avaliação

O valor do imóvel deve ser igual ou inferior ao teto do SFH, atualmente fixado em R$ 2,25 milhões, independentemente da data de assinatura do contrato.

Fonte: Agência Brasil, com edição do texto pela M&M Assessoria Contábil